Memahami Tentang Pajak Bumi dan Bangunan Properti

Setiap bangunan dan tanah yang dimiliki oleh seseorang pasti ada pajak yang harus dibayar setiap tahunnya, yang dinamakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Jika anda tertib dan taat membayar PBB secara rutin, maka juga turut menyumbang bagi pembangunan negara.

Banyak orang yang belum memahami bagaimana menghitung besaran pajak yang harus dibayarkan tiap tahunnya. Bagi siapapun yang hendak untuk membeli rumah, tanah atau properti jenis apapun, tidak ada salahnya untuk dapat mengerti bagaimana dasar perhitungan PBB ini.

Table of Contents

Secara sederhana PBB adalah pajak yang dikenakan terhadap objek pajak untuk kategori bangunan dan tanah. Dasar hukum yang digunakan adalah Undan-Undang Nomor 12 tahun 1994. Kemudian mengalami perkembangan yaitu dengan dikeluarkannya PBB untuk desa dan kota yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.

Besar kecilnya nilai pajak ditentukan oleh objek pajak itu sendiri yaitu tanah dan/ atau bangunan, yang mana subjek pajak tidak menjadi penentu perhitungan pajak. Setiap benda atau barang pasti melekat pada pemiliknya, sehingga subjek pajak itu adalah setiap orang yang sah memiliki tanah dan bangunan dan memperoleh manfaat dari hal itu.

Kriteria Subjek Pajak

Walaupun PBB adalah pajak untuk kebendaan, tentunya ada orang yang memiliki benda tersebut (subjek pajak). Subjek pajak yang wajib untuk membayarkan pajak ini memiliki kriteria sebagai berikut:

Memiliki bukti kepemilikan sah atas bumi (tanah)
Mendapatkan beragam manfaat atas bumi (tanah) yang dimiliki
Memiliki bangunan fisik
Memiliki hak dan kekuasaan atas bangunan
Memperoleh beragam manfaat aset bangunan

Dasar Perhitungan Pajak

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah dasar yang digunakan dalam perhitungan pajak ini, yang merupakan nilai pasar atau harga acuan untuk setiap meter persegi untuk dijadikan sebagai transaksi. Sehingga bisa dikatakan NJOP ini nilai yang apabila objek pajak tersebut dijual pada saat itu juga merujuk pada harga pasaran. Kementerian Keuangan memiliki kewenangan untuk menentukan besarnya NJOP ini, dan tentunya tiap daerah memiliki nominal yang berbeda-beda.

Lokasi adalah faktor utama yang menyebabkan NJOP tanah memiliki nilai yang tinggi, begitu juga dengan kondisi dari lingkungan sekitar, adanya izin peruntukan tanah dan bangunan. Untuk bangunan faktor yang mempengaruhi adalah desain, bahan yang digunakan, rekayasa dan kondisinya.

Selain NJOP ada juga Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOTKP) yang dijadikan dasar perhitungan pajak, dengan begitu ada beberapa tanah dan bangunan yang memang tidak dikenakan pajak jenis ini. Beberapa daerah memang memiliki besarannya sendiri-sendiri, namun Kementerian Keuangan mengatur bahwa besaran minimal NJOTKP adalah senilai Rp 10.000.000 bagi tiap wajib pajak.

Perhitungan Pajak

Ada tiga elemen yang harus diketahui sebelum menghitung PBB yaitu NJOP, NJOTKP dan juga NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Untuk NJOTKP hanya berlaku jika memiliki lebih dari 1 objek pajak untuk mendapat pengurangan yang nilainya paling besar dan tidak bisa digabungkan.

Ada perbedaan presentase PBB dibagi dalam dua kategori yaitu 40 % untuk khusus objek pajak kehutanan, objek pajak pertambangan dan objek pajak perkebunan. Untuk NJOP lebih dari 1 milyar dikenakan pajak 40 %, untuk kurang dari 1 milyar dikenakan 20 %. Sementara tarif PBB menurut aturan adalah sebesar 0,5 % dari NJKP.

Sebelum mengetahui PBB yang terutang, harus mengetahui dulu NJOP, dengan rumus berikut:

NJOP Bumi

NJOP Bangunan

Nilai NJOP untuk dasar perhitungan NJKP, dengan rumus:

NJKP dijadikan dasar PBB, dengan rumus:

Studi Kasus:

Tuan Karan memiliki sebidang tanah dengan luas 200meter, dan diatasnya berdiri sebuah bangunan dengan luas 100 meter. NJOP per meter untuk tanah di daerah tersebut Rp 1 jt dan bangunan per meter Rp 1,5 juta maka berapa besaran PBB yang harus dibayar tiap tahunnya?

Pertama harus menghitung besaran NJOP terlebih dahulu yaitu: